Planschade: advies, contra-expertise en procedures

Onze dienstverlening bij planschade

Heeft u een planschadeadvies ontvangen en twijfelt u aan de uitkomst? Wij onderzoeken de juridische uitgangspunten en de taxatie. Waar daarvoor aanleiding bestaat, stellen wij een contra-expertise op. Ook bieden wij inhoudelijke ondersteuning in bezwaar, beroep en hoger beroep, zo nodig in samenwerking met uw advocaat.

Voor overheden beoordelen wij aanvragen om schadevergoeding en verzorgen wij second opinions over bestaande deskundigenadviezen. Ontwikkelaars en andere initiatiefnemers kunnen bij ons terecht voor risicoanalyses nadeelcompensatie voor nieuwe ontwikkelingen. Wij verbinden juridische beoordeling met taxatietechnische deskundigheid en maken onderscheid tussen de schade zelf en het bedrag dat voor vergoeding in aanmerking komt.

Planschade blijft relevant na de Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 valt de vergoeding van schade door ruimtelijke besluiten onder de Omgevingswet binnen het nadeelcompensatierecht. Daarmee is het oude planschaderecht niet onmiddellijk verdwenen. Het overgangsrecht bepaalt wanneer de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing blijft. Dat kan ook gelden bij een bestemmingsplan dat na 1 januari 2024 in werking treedt, als het ontwerp vóór die datum ter inzage is gelegd en aan de overige voorwaarden is voldaan. Ook de aanvraagtermijn vraagt aandacht.¹

Wij stellen daarom eerst vast welk besluit de schade veroorzaakt, welke peildatum geldt en volgens welk recht de aanvraag moet worden beoordeeld. Alleen kijken naar de datum waarop u schade ondervindt of een aanvraag indient, is onvoldoende.

Een andere vergelijking

Planschade onder de Wro. Bij indirecte planschade, door een ontwikkeling op gronden van anderen, vergelijken wij in beginsel de maximale mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Wat daadwerkelijk aanwezig was, is doorgaans niet bepalend. Zo kan onbebouwde grond planologisch al ruime bouwmogelijkheden hebben gehad. Alleen onder strikte voorwaarden worden mogelijkheden buiten beschouwing gelaten.

Nadeelcompensatie onder de Omgevingswet. Bij indirecte waardevermindering van een onroerende zaak door een vergunningplichtige activiteit staat in beginsel de feitelijk aanwezige, legale situatie vóór de vergunningverlening tegenover de situatie die de verleende vergunning mogelijk maakt. Onbenutte mogelijkheden uit het oude plan worden dus niet zonder meer als bestaande bebouwing of bestaand gebruik meegerekend. Aan de nieuwe kant is de vergunde activiteit maatgevend, niet uitsluitend wat de initiatiefnemer uiteindelijk realiseert. Bij meldingsplichtige of vergunningvrije activiteiten gelden andere aanknopingspunten.²

Directe schade. Het beperken van bouw- of gebruiksmogelijkheden op het eigen perceel vraagt een andere beoordeling. Dan onderzoeken wij de juridische mogelijkheden vóór en na de wijziging en de gevolgen voor de waarde. De vergelijking van feitelijke situaties voor indirecte schade kan daarop niet zonder meer worden toegepast. Ook bijzondere overgangsregels kunnen van invloed zijn.³

Ook de drempel verschilt

Niet alle schade komt voor vergoeding in aanmerking. Een deel kan behoren tot het normaal maatschappelijk risico.

Onder de Wro geldt bij indirecte waardevermindering van een onroerende zaak een wettelijk minimumforfait van 2% van de waarde onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade. Een hoger percentage kan gerechtvaardigd zijn. De rechtspraak geeft daarvoor aanknopingspunten, waaronder de mate waarin de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur en het gedurende een reeks van jaren gevoerde beleid. Een drempel van 3%, 4% of 5% moet dus op de concrete situatie worden betrokken. Voor directe waardevermindering geldt dit wettelijke minimumforfait niet, maar het normaal maatschappelijk risico moet wel worden beoordeeld.⁴

Onder de Omgevingswet geldt voor indirecte waardevermindering van een onroerende zaak een vast forfait van 4% van de waarde onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade. Dit is geen algemene drempel voor alle nadeelcompensatie. Het forfait geldt niet voor directe schade, inkomensschade of schade aan roerende zaken. Denk bij dat laatste aan een woonschip dat juridisch als roerend moet worden aangemerkt. Ook zonder wettelijk forfait kan een deel van de schade tot het normaal maatschappelijk of ondernemersrisico behoren.⁵

De percentages worden bij waardevermindering berekend over de waarde van het object vóór de schade, niet over het schadebedrag. Bij een waarde van € 500.000 is 2% gelijk aan € 10.000 en 4% aan € 20.000. Dit verschil kan bepalend zijn voor de uiteindelijke vergoeding.

Schade en aanspraak afzonderlijk beoordelen

Naast de vergelijking en de drempel onderzoeken wij onder meer causaliteit, voorzienbaarheid en risicoaanvaarding, voordelen en vergoeding op andere wijze. Bij inkomensschade is omzetverlies niet zonder meer gelijk aan de schade. Een bruikbaar advies maakt inzichtelijk welke schade de maatregel veroorzaakt, hoe die is begroot en welke vergoedingsbeperkingen vervolgens gelden.

Uw planschadevraag bespreken

Wilt u een advies laten toetsen, een aanvraag laten beoordelen of de risico’s van een ontwikkeling in beeld brengen? Leg uw vraag aan ons voor. Wij bespreken welke stukken nodig zijn en welke vorm van onderzoek bij uw situatie past.

Bespreek uw planschadevraag met Langhout & Wiarda

Meer verdieping vindt u in onze kennisbank met rechtsregels en jurisprudentie.