Risicoanalyses nadeelcompensatie

Vooraf inzicht. Ruimte om bij te sturen.

Een ruimtelijke ontwikkeling of verkeersmaatregel kan gevolgen hebben voor de waarde van vastgoed en de inkomsten van ondernemingen. Met een risicoanalyse maken wij inzichtelijk welke schade kan ontstaan, welk deel daarvan voor vergoeding in aanmerking kan komen en hoe u die risico’s kunt beperken.

Wij adviseren overheden, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers over nadeelcompensatie op grond van titel 4.5 van de Algemene wet bestuursrecht, waar van toepassing in samenhang met afdeling 15.1 van de Omgevingswet. Ook maatregelen die uitsluitend onder het algemene nadeelcompensatierecht vallen, behoren tot ons werkterrein. Een belangrijk voorbeeld is het verkeersbesluit.

Een juridische én taxatietechnische beoordeling

Wij beginnen bij uw voornemen: welke ontwikkeling of maatregel wordt mogelijk gemaakt, welke besluiten zijn daarvoor nodig en welke omgeving wordt daardoor geraakt? Vervolgens bepalen wij het toepasselijke recht, de relevante schadeoorzaak en de uitgangspunten voor de vergelijking. Daarbij onderscheiden wij het bestaande gebruik, de juridische mogelijkheden en de toekomstige situatie. Welke vergelijking nodig is, hangt af van het schaderegime en de aard van de schade.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen onderzoeken wij onder meer de gevolgen voor uitzicht, privacy, bezonning, situering en hinder. Wij bepalen welke objecten mogelijk schade ondervinden en beoordelen de invloed op hun waarde. Bij ondernemingen onderzoeken wij daarnaast mogelijke gevolgen voor de bedrijfsuitoefening en het inkomen. De juridische beoordeling en de taxatietechnische onderbouwing sluiten op elkaar aan.

Schade is niet hetzelfde als schadevergoeding

Niet iedere waardedaling of inkomensachteruitgang leidt tot een aanspraak op nadeelcompensatie. Wij beoordelen het oorzakelijke verband met de maatregel en onderzoeken welk deel van de schade voor rekening van de benadeelde blijft. Daarbij betrekken wij onder meer het normaal maatschappelijk of ondernemersrisico, voorzienbaarheid en risicoaanvaarding, mogelijkheden tot schadebeperking, toerekenbare voordelen en de vraag of de schade al op andere wijze wordt vergoed.

Waar de beschikbare gegevens dat toelaten, ramen wij de schade en de mogelijke vergoeding per object of in een onderbouwde bandbreedte. Bij inkomensschade beoordelen wij het effect op het bedrijfsresultaat; een omzetdaling is niet zonder meer het schadebedrag. Samenloop van inkomensschade en waardevermindering vraagt bovendien aandacht om dubbeltelling te voorkomen. Uitgangspunten, onzekerheden en nog benodigde gegevens maken wij zichtbaar.

Ook verkeersbesluiten en bereikbaarheid

Bij een verkeersknip, een autoluwe inrichting of een wijziging van de ontsluiting onderzoeken wij onder meer verkeersstromen, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en laden en lossen. Het effect verschilt per onderneming: een winkel die afhankelijk is van passerend verkeer heeft een ander risicoprofiel dan een bedrijf dat vooral op afspraak wordt bezocht. Wij onderscheiden tijdelijke hinder tijdens de uitvoering van blijvende gevolgen van de maatregel.

Zijn voldoende bedrijfsgegevens nog niet beschikbaar, dan kan een gemotiveerde risico-inschatting per onderneming of bedrijfstype passend zijn. Wij geven aan waar het risico op vergoedbare schade ligt en welk aanvullend onderzoek nodig is voor een concrete schadebegroting.

Schade beperken voordat deze ontstaat

Onze advisering gaat verder dan het signaleren van risico’s. Wij denken actief mee over aanpassingen die schade kunnen voorkomen of verminderen, zoals de situering en bouwhoogte, afstand tot omliggende woningen of een passende, juridisch geborgde groenvoorziening. Bij verkeersmaatregelen kunnen alternatieve routes, bereikbare parkeerplaatsen, laadvoorzieningen en een zorgvuldige fasering van de werkzaamheden verschil maken. Ook de inrichting en volgorde van de besluitvorming kunnen van belang zijn.

Zo krijgt u een bruikbaar financieel en juridisch kader voor uw keuzes: varianten vergelijken, budget reserveren, afspraken maken over de verdeling van kosten en een besluit zorgvuldig voorbereiden. Hoe eerder wij worden betrokken, hoe meer ruimte er doorgaans is om bij te sturen. De risicoanalyse is een onderbouwde inschatting vooraf; een eventuele aanvraag wordt later beoordeeld aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden.