Nadeelcompensatie onder de Omgevingswet: vijf aandachtspunten voor ontwikkelaars

In mijn praktijk merk ik dat bij ontwikkelaars nog onduidelijkheid bestaat over nadeelcompensatie onder de Omgevingswet. Dat kan gevolgen hebben voor de inschatting van de financiële risico’s van een project.

De juiste vergelijking

Een risicoanalyse begint met het vaststellen van het toepasselijke recht en de juiste vergelijking. Bij indirecte waardevermindering van onroerende zaken door een vergunningplichtige ontwikkeling wordt in beginsel de bestaande feitelijke, legale situatie vergeleken met de situatie na uitvoering van de vergunde activiteit. De oude vergelijking tussen de maximale mogelijkheden van twee planologische regimes kan hier niet worden voortgezet. Bij directe schade wordt nog wel planologisch vergeleken en bebouwing en gebruik onder het overgangsrecht is mijns inziens wel onderdeel van de bestaande legale feitelijke situatie.

NB: In beginsel bestaande bebouwing niet slopen voor dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning is.

Woonschepen en roerende zaken

Bij woonschepen moet eerst worden vastgesteld of sprake is van een roerende of onroerende zaak. Een vaste ligplaats of aansluiting op nutsvoorzieningen maakt een woonschip op zichzelf niet onroerend. Beslissend is of het duurzaam met de bodem of de oever is verenigd.

Onder de Wro kwam waardevermindering van roerende zaken niet voor tegemoetkoming in aanmerking. Hoewel artikel 4:126 Awb deze beperking niet uitdrukkelijk bevat, biedt de toelichting op artikel 15.2 Omgevingswet naar mijn mening steun voor voortzetting van dit onderscheid bij waardevermindering door ontwikkelingen in de omgeving. Dit betreft een uitleg van het nieuwe stelsel en geen reeds onder de Omgevingswet bevestigde rechtsregel.¹

Voorzienbaarheid

Voorzienbaarheid blijft van belang. Onderzocht moet worden waarmee de benadeelde bij aankoop rekening moest houden, mede gelet op de toenmalige planologische mogelijkheden en concrete, openbaar gemaakte beleidsvoornemens. Artikel 15.5 Omgevingswet bevat een bijzondere bescherming voor bepaalde consumentkopers van woningen. De voorwaarden daarvan verdienen afzonderlijke aandacht.

De drempel van 4%

Het wettelijke forfait van 4% geldt uitsluitend bij indirecte waardevermindering van onroerende zaken. Voor inkomensschade, directe schade en waardevermindering van roerende zaken geldt dit forfait niet. Dat betekent overigens niet dat die schade volledig wordt vergoed: ook dan moet het normale maatschappelijke risico worden beoordeeld.

Wat wordt op de ontwikkelaar verhaald?

Artikel 13.3c Omgevingswet maakt afspraken mogelijk over zowel nadeelcompensatie als daarmee samenhangende kosten. De financiële verplichting kan daardoor verder gaan dan uitsluitend de schadevergoeding. De wettelijke grenzen én de concrete overeenkomst bepalen wat daadwerkelijk voor rekening van de ontwikkelaar komt.

Mijn advies is om deze onderwerpen te onderzoeken voordat de planopzet en de financiële afspraken vaststaan. Juist dan kunnen risico’s nog worden beperkt en afspraken worden verduidelijkt.

Voor meer uitgebreide informatie zie mijn blogs op de website.

¹ Kamerstukken II 2017/18, 34 986, nr. 3, toelichting op artikel 15.2; ABRvS 24 september 2025, ECLI:NL:RVS:2025:4538, r.o. 6.1–6.11, betreffende de Wro.