De juiste vergelijking

Een risicoanalyse begint met het vaststellen van het toepasselijke recht en de juiste vergelijking. Bij indirecte waardevermindering van onroerende zaken door een vergunningplichtige ontwikkeling wordt in beginsel de bestaande feitelijke, legale situatie vergeleken met de situatie na uitvoering van de vergunde activiteit. De oude vergelijking tussen de maximale mogelijkheden van twee planologische regimes kan hier niet worden voortgezet. Bij directe schade wordt nog wel planologisch vergeleken en bebouwing en gebruik onder het overgangsrecht is mijns inziens wel onderdeel van de bestaande legale feitelijke situatie.

NB: In beginsel bestaande bebouwing niet slopen voor dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning is.

Woonschepen en roerende zaken

Bij woonschepen moet eerst worden vastgesteld of sprake is van een roerende of onroerende zaak. Een vaste ligplaats of aansluiting op nutsvoorzieningen maakt een woonschip op zichzelf niet onroerend. Beslissend is of het duurzaam met de bodem of de oever is verenigd.

Onder de Wro kwam waardevermindering van roerende zaken niet voor tegemoetkoming in aanmerking. Hoewel artikel 4:126 Awb deze beperking niet uitdrukkelijk bevat, biedt de toelichting op artikel 15.2 Omgevingswet naar mijn mening steun voor voortzetting van dit onderscheid bij waardevermindering door ontwikkelingen in de omgeving. Dit betreft een uitleg van het nieuwe stelsel en geen reeds onder de Omgevingswet bevestigde rechtsregel.¹

Voorzienbaarheid

Voorzienbaarheid blijft van belang. Onderzocht moet worden waarmee de benadeelde bij aankoop rekening moest houden, mede gelet op de toenmalige planologische mogelijkheden en concrete, openbaar gemaakte beleidsvoornemens. Artikel 15.5 Omgevingswet bevat een bijzondere bescherming voor bepaalde consumentkopers van woningen. De voorwaarden daarvan verdienen afzonderlijke aandacht.

De drempel van 4%

Het wettelijke forfait van 4% geldt uitsluitend bij indirecte waardevermindering van onroerende zaken. Voor inkomensschade, directe schade en waardevermindering van roerende zaken geldt dit forfait niet. Dat betekent overigens niet dat die schade volledig wordt vergoed: ook dan moet het normale maatschappelijke risico worden beoordeeld.

Wat wordt op de ontwikkelaar verhaald?

Artikel 13.3c Omgevingswet maakt afspraken mogelijk over zowel nadeelcompensatie als daarmee samenhangende kosten. De financiële verplichting kan daardoor verder gaan dan uitsluitend de schadevergoeding. De wettelijke grenzen én de concrete overeenkomst bepalen wat daadwerkelijk voor rekening van de ontwikkelaar komt.

Mijn advies is om deze onderwerpen te onderzoeken voordat de planopzet en de financiële afspraken vaststaan. Juist dan kunnen risico’s nog worden beperkt en afspraken worden verduidelijkt.

Voor meer uitgebreide informatie zie mijn blogs op de website.

¹ Kamerstukken II 2017/18, 34 986, nr. 3, toelichting op artikel 15.2; ABRvS 24 september 2025, ECLI:NL:RVS:2025:4538, r.o. 6.1–6.11, betreffende de Wro.

Naar mijn mening roept deze systematiek echter een fundamentele vraag op voor de overgangsfase waarin gemeenten nog werken met het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Juist daar lijkt de wetgever geen expliciete aandacht aan te hebben besteed.

Twee verschillende omgevingsplannen

In de praktijk wordt vaak gesproken over “het omgevingsplan”, terwijl onderscheid moet worden gemaakt tussen twee juridisch verschillende regimes. Enerzijds is er het tijdelijke deel van het omgevingsplan: de voormalige bestemmingsplannen die op grond van de Invoeringswet Omgevingswet van rechtswege onderdeel zijn geworden van het omgevingsplan. Anderzijds zijn er de nieuwe omgevingsplannen die gemeenten onder de Omgevingswet vaststellen. Voor de toepassing van hoofdstuk 15 Omgevingswet is dat onderscheid naar mijn mening essentieel. De keuze van de wetgever om de omgevingsvergunning als schadeveroorzakende gebeurtenis aan te wijzen, is immers vooral ingegeven door de systematiek van het nieuwe omgevingsplan. De vraag is of diezelfde gedachte zonder meer kan worden toegepast op vergunningen die uitsluitend uitvoering geven aan het tijdelijke deel van het omgevingsplan.

Drie verschillende praktijksituaties

1. De vergunning past volledig binnen het tijdelijke deel van het omgevingsplan

In de eerste situatie past een bouwplan volledig binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) of een andere afwijkingsprocedure is geen sprake. De vergunning verleent dan geen nieuwe planologische rechten, maar vormt uitsluitend de publiekrechtelijke toestemming om gebruik te maken van rechten die reeds onder het voormalige bestemmingsplan bestonden. Juist in deze situatie rijst voor mij de fundamentele vraag of de omgevingsvergunning überhaupt kan worden aangemerkt als de schadeveroorzakende gebeurtenis waarop hoofdstuk 15 Omgevingswet ziet. De ratio van de wetswijziging lijkt immers vooral te zijn gelegen in het verschuiven van het schademoment bij nieuwe planologische ontwikkelingen. Daarvan is hier geen sprake. De planologische mogelijkheden bestonden immers al onder het voormalige bestemmingsplan dat inmiddels onderdeel uitmaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Daar komt nog iets bij. In de eerste plaats kan de planologische schade reeds zijn ontstaan onder het oude planschaderecht. Indien destijds geen aanvraag om tegemoetkoming in planschade is ingediend, kan een eventuele aanspraak inmiddels zijn verjaard. In dat geval ligt het niet voor de hand dat dezelfde planologische mogelijkheden via een latere omgevingsvergunning alsnog aanleiding zouden geven tot een aanspraak op nadeelcompensatie. Daarbij verdient opmerking dat, indien een aanspraak op tegemoetkoming in planschade nog niet is verjaard, deze – met toepassing van het overgangsrecht – nog steeds op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan worden ingediend. Ook dat vormt een aanwijzing dat de wetgever een omgevingsvergunning die volledig past binnen het tijdelijke deel van het omgevingsplan niet voor ogen heeft gehad als een nieuwe en zelfstandige titel voor nadeelcompensatie. In de tweede plaats kan de schade onder het oude recht reeds geheel of gedeeltelijk zijn vergoed. Ook dan ligt het niet voor de hand dat een omgevingsvergunning die uitsluitend uitvoering geeft aan reeds bestaande planologische mogelijkheden opnieuw een zelfstandige aanspraak op nadeelcompensatie doet ontstaan. Juist daarom vraag ik mij af of de keuze van de wetgever om de omgevingsvergunning als schadeveroorzakende gebeurtenis aan te wijzen, ook bedoeld is geweest voor vergunningen die uitsluitend uitvoering geven aan het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De parlementaire geschiedenis lijkt er veeleer op te wijzen dat deze keuze vooral is gemaakt voor nieuwe omgevingsplannen, waarbij het schademoment bewust is verschoven van het plan naar de vergunning omdat op het moment van vaststelling van het omgevingsplan nog onzeker is of de daarin opgenomen ontwikkelingen daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd.

2. De vergunning wijkt gedeeltelijk af van het tijdelijke deel van het omgevingsplan

De tweede situatie is wezenlijk anders. De vergunning past grotendeels binnen het tijdelijke deel van het omgevingsplan, maar wijkt op één of meer onderdelen daarvan af. Denk bijvoorbeeld aan een grotere bouwhoogte, een andere situering of een verruiming van de gebruiksmogelijkheden. In die gevallen ligt het naar mijn mening niet voor de hand om de gehele vergunning als schadeoorzaak aan te merken. De schadeoorzaak wordt dan uitsluitend gevormd door de planologische mogelijkheden die de vergunning toevoegt ten opzichte van hetgeen reeds op grond van het tijdelijke deel van het omgevingsplan was toegestaan. Juist hier zal de bestuursrechter naar verwachting duidelijkheid moeten geven over de vraag hoe de feitelijke vergelijking moet worden toegepast.

3. Een volledige herontwikkeling

De derde situatie betreft een wezenlijk andere ruimtelijke ontwikkeling. Bijvoorbeeld wanneer een locatie met een maatschappelijke functie of een agrarische bestemming uiteindelijk wordt ontwikkeld tot woningbouwlocatie op basis van een nieuw planologisch regime en de daarop gebaseerde omgevingsvergunning. In die situatie sluit de systematiek van hoofdstuk 15 Omgevingswet naar mijn mening wél aan bij de bedoeling van de wetgever. Daar ligt een vergelijking tussen de bestaande feitelijke situatie en de situatie na uitvoering van de vergunning voor de hand.

Juist bij deze categorie ontstaat echter een andere fundamentele vraag. De wetsgeschiedenis geeft namelijk geen duidelijk antwoord op de vraag hoe moet worden omgegaan met de voorzienbaarheid van schade.

De wetgever heeft tijdens de parlementaire behandeling uitdrukkelijk aangegeven dat met betrekking tot het leerstuk van de actieve risicoaanvaarding en de voorzienbaarheid materieel geen fundamentele wijzigingen zijn beoogd. De enige expliciete uitzondering betreft de bescherming van de consumentenkoper in de daarvoor in de Omgevingswet geregelde gevallen. Buiten die uitzondering lijkt de wetgever juist continuïteit met het oude planschaderecht te hebben beoogd. Maar juist daar ontstaat een nieuwe vraag.

Onder de Wet ruimtelijke ordening werd de voorzienbaarheid mede bepaald aan de hand van het planologische regime dat gold ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak. Indien uit het toen geldende bestemmingsplan of uit andere voldoende concrete, openbaar gemaakte beleidsvoornemens bleek dat een nadelige ontwikkeling voorzienbaar was, kon dat gevolgen hebben voor de aanspraak op tegemoetkoming in planschade. Onder hoofdstuk 15 Omgevingswet wordt de schade echter bepaald aan de hand van een vergelijking tussen de feitelijke situatie en de vergunde situatie. De vraag is dan welke betekenis het tijdelijke deel van het omgevingsplan nog behoudt bij de beoordeling van de voorzienbaarheid. Wanneer de wetgever werkelijk heeft bedoeld dat het leerstuk van de voorzienbaarheid materieel ongewijzigd blijft, ligt het niet zonder meer voor de hand dat het tijdelijke deel van het omgevingsplan buiten beschouwing zou blijven. Integendeel: het tijdelijke deel is concreter dan een beleidsvoornemen. Het betreft geen voornemen meer, maar geldend planologisch recht waarin bouw- en gebruiksmogelijkheden reeds juridisch zijn vastgelegd. Juist daarom is het de vraag of aan een dergelijk planologisch regime bij de beoordeling van de voorzienbaarheid niet ten minste dezelfde, en mogelijk zelfs een zwaardere, betekenis moet toekomen dan aan andere concrete en openbaar gemaakte beleidsvoornemens. Dat zou immers betekenen dat andere concrete beleidsvoornemens nog wel een rol kunnen spelen bij de voorzienbaarheid, terwijl juist het ten tijde van de aankoop geldende planologische regime buiten beschouwing zou blijven. Juist op dit punt verwacht ik dat de bestuursrechter de komende jaren richting zal moeten geven aan de toepassing van hoofdstuk 15 Omgevingswet.

Tot slot

De discussie over hoofdstuk 15 Omgevingswet wordt vaak gevoerd vanuit de nieuwe feitelijke vergelijking. Ik vermoed echter dat de eerste fundamentele rechtspraak zich zal richten op een andere vraag:

Welke betekenis komt toe aan het tijdelijke deel van het omgevingsplan binnen het nieuwe stelsel van nadeelcompensatie?

Dat is geen louter theoretische vraag. Voor gemeenten, initiatiefnemers, taxateurs, adviseurs en juristen kan het antwoord bepalend zijn voor de omvang van de aansprakelijkheid, de beoordeling van risicoanalyses en de toepassing van het overgangsrecht.

Dit artikel is ook gepubliceerd op LinkedIn

En heeft de burger binnen deze procedure een werkelijk gelijkwaardige mogelijkheid om de door het bestuursorgaan, en eventueel later door de bestuursrechter, gevolgde taxatie effectief te bestrijden? Daarbij komt artikel 6 EVRM in beeld.

De bijzondere positie van het deskundigenadvies

De gebruikelijke gang van zaken is bekend. Een gemeente ontvangt een aanvraag om tegemoetkoming in planschade of nadeelcompensatie en schakelt een onafhankelijke deskundige in. Die deskundige beoordeelt de juridische uitgangspunten, maakt de vereiste vergelijking en laat de eventuele waardevermindering taxeren. Wanneer het advies zorgvuldig tot stand is gekomen, de deskundige onafhankelijk is en het advies voldoende inzichtelijk is gemotiveerd, mag het bestuursorgaan daar in beginsel op afgaan. Dat uitgangspunt is op zichzelf begrijpelijk. Een bestuursorgaan beschikt immers meestal niet zelf over de specialistische juridische en taxatietechnische kennis die voor een dergelijke beoordeling noodzakelijk is.

Het probleem ontstaat naar mijn mening bij de volgende stap. Stel dat de gemeentelijke deskundige de waardevermindering van een woning begroot op € 30.000. De eigenaar is het daarmee niet eens en schakelt zelf een gekwalificeerde deskundige in. Die komt, na eigen onderzoek en met een gemotiveerd rapport, uit op een waardevermindering van € 70.000. Men zou verwachten dat de bestuursrechter vervolgens onderzoekt welke van beide waarderingen het meest overtuigend is. Zo eenvoudig werkt het bestuursrecht echter niet.

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak volgt dat het enkele bestaan van een verschil tussen twee deskundigenwaarderingen niet betekent dat de door het bestuursorgaan gevolgde taxatie onjuist is. Taxeren is volgens de Afdeling niet uitsluitend het toepassen van een rekenmethode. Daarbij spelen ook kennis, ervaring en intuïtie van de taxateur een rol. Daarom toetst de bestuursrechter een taxatie terughoudend. De vraag is in belangrijke mate of het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming, de inhoud en de motivering van het advies, redelijkerwijs op het deskundigenoordeel mocht afgaan. Daarmee krijgt het eerste deskundigenadvies een sterke procesrechtelijke uitgangspositie. De burger kan een contra-expertise overleggen. Maar een andere waardering is op zichzelf niet voldoende. Er moeten concrete aanknopingspunten worden aangedragen voor twijfel aan de juistheid, volledigheid, zorgvuldigheid of inzichtelijkheid van het advies waarop het bestuursorgaan zich heeft gebaseerd. Daar zit naar mijn mening een belangrijke onbalans in het bestuursschaderecht.

NB: Geldt zowel voor de derde-belanghebbende als voor de verzoeker om nadeelcompensatie of planschade.

Het bestuursorgaan beschikt daarmee over een deskundigenadvies waarop het onder bepaalde voorwaarden mag vertrouwen. De burger kan daar een eigen deskundigenrapport tegenover stellen, maar een afwijkende waardering is op zichzelf onvoldoende. Dat roept de vraag op of beide partijen bewijsrechtelijk werkelijk op gelijke hoogte staan.Dat roept de vraag op of beide partijen bewijsrechtelijk werkelijk op gelijke hoogte staan. Daarmee komen we bij artikel 6, eerste lid, EVRM. Dit artikel waarborgt bij de vaststelling van burgerlijke rechten en verplichtingen het recht op een eerlijk proces door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht. Een belangrijk onderdeel daarvan is het beginsel van equality of arms. Partijen moeten een redelijke mogelijkheid hebben hun standpunt aan de rechter voor te leggen zonder dat één van hen daarbij in een wezenlijk nadeliger positie verkeert dan de andere. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft in het arrest Korošec benadrukt dat het uit artikel 6 EVRM voortvloeiende beginsel van equality of arms ook betekenis heeft voor de wijze waarop in een procedure met deskundigenbewijs wordt omgegaan. Daarbij is onder meer van belang welke positie de deskundige in de procedure inneemt, welk gewicht aan diens oordeel wordt toegekend en of de andere partij daadwerkelijk voldoende mogelijkheden heeft om dat deskundigenoordeel effectief te weerspreken.

Voor planschade- en nadeelcompensatieprocedures is dat naar mijn mening bijzonder relevant. Wanneer aan een deskundigenadvies een zwaarwegende betekenis wordt toegekend, terwijl een afwijkende waardering van een door de burger ingeschakelde deskundige op zichzelf onvoldoende is om aan dat advies te twijfelen, rijst de vraag of de burger daadwerkelijk een gelijkwaardige mogelijkheid heeft om zijn standpunt aan de rechter voor te leggen.

De kernvraag die Korošec voor deze procedures oproept, is daarmee niet alleen of de burger formeel tegenbewijs kan leveren, maar of hij daadwerkelijk een reële en gelijkwaardige mogelijkheid heeft om een voor de beslissing zwaarwegend deskundigenoordeel effectief te bestrijden.

De taxatie

Onder het oude planschaderecht van de Wro bestond een aanzienlijk verschil tussen een reguliere marktwaardetaxatie en een planschadetaxatie. Bij planschade werd immers niet eenvoudig de feitelijk bestaande situatie vóór en na een ontwikkeling gewaardeerd. Eerst moest een planologische vergelijking worden gemaakt. Aan beide zijden van die vergelijking werd in beginsel uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het planologische regime, ongeacht of deze feitelijk waren gerealiseerd.

De taxateur waardeerde daardoor twee juridisch geconstrueerde situaties. Een perceel kon feitelijk bijvoorbeeld uit onbebouwd grasland bestaan, terwijl onder het oude bestemmingsplan omvangrijke bebouwing mogelijk was. Die maximale mogelijkheden moesten dan in de waardering worden betrokken. Een planschadetaxatie onder de Wro was daarom wezenlijk iets anders dan uitsluitend het bepalen van de marktwaarde van de feitelijk aanwezige situatie.

Met hoofdstuk 15 Omgevingswet is dat veranderd. Bij indirecte nadeelcompensatie wordt bij vergunningplichtige activiteiten aan de oude zijde uitgegaan van de bestaande feitelijke legale situatie. Daarmee komt de waardering veel dichter bij hetgeen een vastgoedtaxateur bij een reguliere marktwaardering doet. De taxateur kijkt immers naar een daadwerkelijk bestaande woning in haar daadwerkelijk bestaande omgeving en beoordeelt welke betekenis die omstandigheden voor de waarde hebben. Dat is een wezenlijk verschil met de Wro.

Toch is een nadeelcompensatietaxatie onder de Omgevingswet niet volledig gelijk aan een gewone marktwaardetaxatie. Aan de nieuwe zijde moet immers worden gewaardeerd welke situatie ontstaat bij de verleende omgevingsvergunning?

Dat heeft ook gevolgen voor de vraag welke deskundigheid nodig is. Voor het zuivere waarderingsgedeelte, referentietransacties, lokale marktkennis, waardedruk, locatie-effecten en de reactie van marktpartijen,  komt een nadeelcompensatietaxatie onder de Omgevingswet veel dichter bij het reguliere werkterrein van de vastgoedtaxateur.

Maar voorafgaand aan die waardering moeten nog steeds juridische vragen worden beantwoord. Wat behoort tot de bestaande feitelijke, legale situatie? Wat maakt de omgevingsvergunning precies mogelijk? Van welke maximale benutting van die vergunning moet worden uitgegaan? Welke schadefactoren vloeien daaruit voort? Welke waardeverandering staat causaal in verband met de schadeveroorzakende activiteit? Dat zijn geen gewone taxatievragen.

Daarom moeten naar mijn mening twee soorten deskundigheid goed uit elkaar worden gehouden: juridische deskundigheid op het gebied van planschade en nadeelcompensatie, en taxatietechnische deskundigheid op het gebied van het betreffende vastgoed. De een kan de ander niet zonder meer vervangen.

Deskundigheid is niet hetzelfde als registratie. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 24 juli 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:2983) nadere lijnen uitgezet over de deskundigheid van taxateurs in planschadezaken. Wanneer een taxateur in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie, mag in beginsel van diens deskundigheid worden uitgegaan. Maar wanneer dat niet het geval is, moet de deskundigheid anderszins objectief en controleerbaar worden aangetoond. Daarbij kunnen onder meer opleiding, permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken en planschadezaken relevant zijn.

Maar ook hier ontstaat een interessante vervolgvraag. Het NRVT kent kamers voor verschillende vastgoedsegmenten, maar geen afzonderlijke kamer of specialisatie voor planschade of nadeelcompensatie. Een registratie als taxateur waarborgt dus taxatiedeskundigheid binnen een bepaald vastgoedsegment, maar bewijst op zichzelf geen specifieke kennis van het bestuursrechtelijke schadevergoedingsrecht. Omgekeerd maakt deskundigheid in planschade en nadeelcompensatie iemand nog niet automatisch tot taxatiedeskundige. Juist daarom moet duidelijk zijn wie binnen een deskundigenonderzoek voor welk oordeel verantwoordelijk is.

Wanneer de bestuursrechter twijfelt of nadere deskundige voorlichting noodzakelijk acht, kan hij op grond van artikel 8:47 Awb zelf een deskundige benoemen. In planschade- en nadeelcompensatiezaken kan daarbij de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak, de StAB, worden ingeschakeld. Dat biedt op het eerste gezicht een belangrijke extra waarborg. De StAB is immers niet de deskundige van het bestuursorgaan, maar wordt door de bestuursrechter ingeschakeld. De Afdeling heeft bovendien geoordeeld dat de wijze waarop een StAB-advies tot stand komt als zodanig niet in strijd is met artikel 6 EVRM. Partijen kunnen hun standpunten naar voren brengen en op het deskundigenonderzoek reageren. Daarmee is de discussie naar mijn mening echter nog niet beëindigd. Voor een StAB-advies geldt eveneens dat de bestuursrechter daar in beginsel op mag afgaan wanneer het zorgvuldig tot stand is gekomen en voldoende inzichtelijk en concludent is. Een andere waardering door een deskundige van een partij betekent ook hier niet automatisch dat het StAB-advies onjuist is.

Daarmee ontstaat opnieuw dezelfde vraag. Heeft de burger, zowel aanvrager als derde-belanghebbende, daadwerkelijk een gelijkwaardige mogelijkheid het voor hem nadelige deskundigenoordeel inhoudelijk te bestrijden?

Wanneer de bestuursrechter de StAB inschakelt, ligt het naar mijn mening op de weg van de bestuursrechter om erop toe te zien dat degene die het beslissende taxatietechnische oordeel geeft daarvoor voldoende deskundig is. Artikel 8:47 Awb biedt de bestuursrechter immers de bevoegdheid de deskundige te benoemen. Als de taxateur niet beschikt over een kwalificatie waaruit zijn deskundigheid zonder meer kan worden afgeleid, moet naar mijn mening objectief en controleerbaar kunnen worden vastgesteld waarom deze persoon geschikt is om juist deze waardering uit te voeren. Daarbij dient onder meer te worden gekeken naar ervaring met planschade- en nadeelcompensatietaxaties.

En hetzelfde geldt naar mijn mening wanneer iemand niet zelf taxeert, maar wel een taxatierapport van een ander inhoudelijk beoordeelt. Wie een professioneel taxatierapport inhoudelijk verwerpt, corrigeert of van een doorslaggevend kwaliteitsoordeel voorziet, begeeft zich eveneens op taxatietechnisch terrein. Ook daarvoor moet de benodigde deskundigheid aantoonbaar aanwezig zijn.

Dat brengt mij terug bij artikel 6 EVRM. De mogelijkheid om de StAB in te schakelen is een rechterlijke waarborg. Maar daarmee is niet automatisch ieder mogelijk onevenwicht opgeheven. Stel: de gemeentelijke taxateur begroot de schade op € 30.000. De taxateur van de burger komt gemotiveerd uit op € 70.000. De bestuursrechter schakelt vervolgens de StAB in en de door de StAB betrokken taxateur komt uit op € 35.000. Als vervolgens ook voor die laatste taxatie geldt dat de rechter daarop in beginsel mag afgaan en een afwijkende waardering van de deskundige van de burger op zichzelf onvoldoende is om eraan te twijfelen, blijft de principiële vraag bestaan. De bestuursrechter heeft dan nog steeds niet noodzakelijk inhoudelijk beslist welke waardering het meest overtuigend is.

De StAB en de beantwoording van rechtsvragen

Een afzonderlijke vraag is of de StAB in planschade- en nadeelcompensatieprocedures steeds de geëigende rechterlijke deskundige is. Daarbij moet naar mijn mening allereerst een scherp onderscheid worden gemaakt tussen rechtsvragen en deskundigenvragen.

De beantwoording van rechtsvragen behoort tot de kerntaak van de rechter zelf. Van een bestuursrechter mag worden verwacht dat hij beschikt over de juridische vakkennis die noodzakelijk is om het toepasselijke recht vast te stellen, uit te leggen en op het voorliggende geschil toe te passen. Wanneer bijvoorbeeld moet worden vastgesteld welk overgangsrecht van toepassing is, hoe een wettelijke bepaling moet worden uitgelegd, welke juridische maatstaf voor causaliteit geldt of welke juridische uitgangspunten voor de schadevergelijking gelden, behoort de rechter daarover zelf te beslissen.

De inschakeling van een deskundige op grond van artikel 8:47 Awb heeft een andere functie. Zij is aangewezen wanneer voor de beoordeling van het geschil bijzondere niet-juridische deskundigheid noodzakelijk is waarover de rechter redelijkerwijs niet zelf behoeft te beschikken. Wanneer een voor de uitkomst beslissende rechtsvraag aan de StAB wordt voorgelegd, rijst daarom naar mijn mening een fundamentelere vraag dan alleen of de StAB voldoende deskundig is. De vraag is of een dergelijke rechtsvraag überhaupt aan een deskundigenorganisatie behoort te worden voorgelegd. Een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang veronderstelt naar mijn mening dat de rechter zijn rechtsprekende taak zelf uitoefent. De vaststelling, uitleg en toepassing van het recht behoren tot de kern van die taak.

De StAB en taxatietechnische vragen

Een andere situatie doet zich voor wanneer het geschil niet draait om een rechtsvraag, maar om de taxatie. Dan is deskundigenbijstand juist wél aangewezen. Maar daarmee ontstaat een andere vraag: is de StAB voor een zuiver taxatietechnisch geschil wel de meest geëigende deskundige? De StAB zal in beginsel in planschade- en nadeelcompensatiezaken voor het taxatietechnische onderdeel een externe taxateur inschakelen. De bestuursrechter benoemt dan de StAB als deskundige, waarna de StAB voor het onderdeel dat beslissend kan zijn voor de omvang van de schade een derde inschakelt. Dat roept naar mijn mening een gerechtvaardigde vraag op. Wanneer het geschil uitsluitend of hoofdzakelijk betrekking heeft op de waardering van de onroerende zaak, waarom benoemt de bestuursrechter dan niet rechtstreeks een aantoonbaar gekwalificeerde en onafhankelijke taxateur?

Daarbij komt de vraag naar de specifieke deskundigheid opnieuw in beeld. Wanneer een externe taxateur wordt ingeschakeld, moet naar mijn mening objectief kunnen worden vastgesteld dat deze niet alleen beschikt over algemene taxatiedeskundigheid, maar ook over de kennis en ervaring die voor de concrete planschade- of nadeelcompensatiezaak noodzakelijk zijn.

De StAB kan bij multidisciplinaire geschillen een nuttige functie vervullen. Maar dat betekent nog niet dat zij voor ieder type geschilpunt automatisch de meest geëigende deskundige is. De aard van de vraag zou naar mijn mening bepalend moeten zijn voor de deskundigheid die de bestuursrechter inschakelt: een rechtsvraag behoort bij de rechter, een taxatietechnische vraag bij een gekwalificeerde taxateur en een multidisciplinaire feitelijk-technische vraag kan aanleiding geven voor inschakeling van de StAB.

Artikel 6 EVRM

Daarmee komen we terug bij de kern van de vraag naar de rechterlijke toetsing. De bestuursrechter beoordeelt bij deskundigenbewijs in belangrijke mate of het deskundigenonderzoek waarop hij zich baseert voldoende zorgvuldig, inzichtelijk en concludent is. Maar is die wijze van toetsing voldoende onder artikel 6 EVRM? Ik wil daarop niet te snel een ontkennend antwoord geven.

De interessantere vraag blijft naar mijn mening: Is de inrichting van het systeem als geheel zodanig dat een burger een reële mogelijkheid heeft om een deskundigenoordeel waarop het bestuursorgaan of de bestuursrechter zwaar leunt effectief te bestrijden, wanneer een afwijkende waardering door een eigen deskundige op zichzelf onvoldoende is om aan dat deskundigenoordeel te twijfelen? Dat is uiteindelijk de vraag naar equality of arms.

Daarmee komt ook de vraag op of schadevergoedingsgeschillen over waardevermindering misschien beter bij de civiele rechter zouden passen. In het civiele proces is de bewijsrechtelijke verhouding anders ingericht. Partijen brengen hun eigen deskundigenbewijs in en de rechter kan daarnaast zelf een deskundige benoemen. Toch zou ik niet onmiddellijk concluderen dat planschade en nadeelcompensatie daarom naar de civiele rechter moeten worden overgeheveld.

Eerst moet naar mijn mening een andere vraag worden beantwoord: kan het bestuursrecht zelf voldoende effectieve rechtsbescherming bieden wanneer de rechter de taxatietechnische geschilpunten intensiever beoordeelt en bij wezenlijke verschillen tussen gelijkwaardige deskundigen daadwerkelijk onderzoekt welke waardering het meest overtuigend is? Om dat te bewerkstelligen, dient naar mijn mening te worden heroverwogen of de bestuursrechter bij een wezenlijk en gemotiveerd verschil tussen gelijkwaardige deskundigen kan volstaan met de beoordeling of het gevolgde deskundigenadvies voldoende zorgvuldig, inzichtelijk en concludent is, of dat van hem mag worden verlangd dat hij daadwerkelijk beoordeelt welke waardering het meest overtuigend is.

Dit artikel is ook gepubliceerd op LinkedIn

Onder de Omgevingswet is dat veranderd. Artikel 13.3c Omgevingswet bepaalt dat kan worden overeengekomen dat niet alleen de toe te kennen schadevergoeding, maar ook “de daarmee samenhangende kosten” geheel of gedeeltelijk voor rekening komen van degene die de activiteit verricht. Financieel kan deze toevoeging verstrekkende gevolgen hebben.

Tot de met de schadevergoeding samenhangende kosten worden onder meer gerekend wettelijke rente, deskundigenkosten in de advies-, bezwaar-, en (hoger) beroepfase en kosten aan de zijde van het bestuursorgaan. De rekening voor een initiatiefnemer kan daardoor aanzienlijk verder gaan dan het bedrag dat uiteindelijk als nadeelcompensatie aan benadeelden wordt uitgekeerd. Stel dat voor een ontwikkeling twintig aanvragen om nadeelcompensatie worden ingediend. Ook wanneer uiteindelijk slechts een beperkt bedrag aan nadeelcompensatie wordt toegekend, kunnen aanzienlijke kosten zijn gemaakt voor de behandeling van die aanvragen.

Weet degene die een schadevergoedingsovereenkomst op grond van artikel 13.3c Omgevingswet sluit eigenlijk voldoende waarvoor hij tekent.

De wet bevat geen limitatieve opsomming van de verhaalbare kosten. Er staat enkel “de daarmee samenhangende kosten”. Dat roept vragen op over de rechtszekerheid. Een initiatiefnemer kan immers een financiële verplichting aangaan waarvan de uiteindelijke omvang op het moment waarop hij de overeenkomst sluit nauwelijks is te overzien. Hoeveel aanvragen zullen worden ingediend? Welke deskundigen worden ingeschakeld? Hoeveel onderzoeken zijn nodig? Hoe lang duren de eventuele procedures? En met name: welke invloed heeft degene die uiteindelijk de rekening moet betalen eigenlijk op het ontstaan en de omvang van die kosten?

Anders dan ten tijde van de Nunspeet-jurisprudentie is er thans wel een wettelijke grondslag. Maar hoe ver strekt die wettelijke grondslag ? De woorden “daarmee samenhangende” hebben naar mijn mening een begrenzende betekenis. Niet iedere kostenpost die op enigerlei wijze verband houdt met een nadeelcompensatieprocedure kan zonder meer op de initiatiefnemer worden afgewenteld. Er zal een voldoende verband met de schadevergoeding moeten bestaan. Daarnaast lijkt mij dat ook de noodzakelijkheid en redelijkheid van de kosten een rol moeten spelen. Maar waar precies de grens ligt, zal waarschijnlijk uiteindelijk door de rechtspraak moeten worden bepaald.

Juist vanwege deze open wettelijke formulering wordt de inhoud van de schadevergoedingsovereenkomst naar mijn mening belangrijker dan onder het oude planschaderecht. Een initiatiefnemer doet er goed aan vóór ondertekening te weten welke kosten precies voor zijn rekening komen, of de kosten redelijk en noodzakelijk moeten zijn, of een maximumbedrag geldt, welke invloed hij heeft op de keuze en kosten van deskundigen en op welke wijze hij een kostenpost kan betwisten.

Een algemene bepaling dat ‘alle nadeelcompensatie en alle daarmee samenhangende kosten voor rekening van initiatiefnemer komen’ verdient daarom naar mijn mening kritische aandacht. Anders dreigt een schadevergoedingsovereenkomst in de praktijk het karakter te krijgen van een open financiële verplichting.

Het bestuursorgaan bepaalt in belangrijke mate welke werkzaamheden worden opgedragen, maar de initiatiefnemer kan de rekening daarvoor dragen. Welke prikkel bestaat er dan nog om die kosten te beheersen en welke rechtsbescherming heeft de initiatiefnemer wanneer hij de noodzaak of hoogte van die kosten betwist? De wetgever heeft wel een waarborg opgenomen. Degene die een schadevergoedingsovereenkomst heeft gesloten, is op grond van artikel 13.3c, tweede lid, Omgevingswet belanghebbende bij het besluit tot toekenning van de schadevergoeding. Maar hoe zit het met de daarmee samenhangende kosten?

Hier moet naar mijn mening een belangrijk onderscheid worden gemaakt. Artikel 13.3c Omgevingswet brengt namelijk twee verschillende rechtsverhoudingen bij elkaar die niet met elkaar moeten worden vereenzelvigd. Aan de ene kant staat de bestuursrechtelijke nadeelcompensatieprocedure. Daarin beslist het bestuursorgaan of nadeelcompensatie wordt toegekend en, zo ja, tot welk bedrag. In die procedure kunnen tevens kosten aan de orde komen die met de schadevergoeding samenhangen.

Aan de andere kant staat de privaatrechtelijke schadevergoedingsovereenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Daarin hebben partijen afgesproken welke financiële gevolgen van de nadeelcompensatieprocedure uiteindelijk voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dat zijn twee verschillende vragen. De bestuursrechtelijke vraag is welke nadeelcompensatie wordt in de nadeelcompensatieprocedure rechtmatig toegekend. De civielrechtelijke vraag is vervolgens welke daarmee samenhangende kosten heeft de initiatiefnemer op grond van de schadevergoedingsovereenkomst daadwerkelijk voor zijn rekening genomen.

Artikel 13.3c bepaalt dus niet rechtstreeks welk bedrag de initiatiefnemer uiteindelijk civielrechtelijk aan de gemeente verschuldigd is. De bepaling verschaft de wettelijke grondslag om overeen te komen dat de door het bestuursorgaan toe te kennen schadevergoeding en de daarmee samenhangende kosten geheel of gedeeltelijk voor rekening van de initiatiefnemer komen. Vervolgens moet aan de hand van de inhoud en uitleg van de gesloten overeenkomst worden vastgesteld welke financiële verplichtingen de initiatiefnemer daadwerkelijk heeft aanvaard.

Artikel 13.3c, tweede lid, Omgevingswet geeft de initiatiefnemer een belangrijke bestuursrechtelijke waarborg. Hij is belanghebbende bij het besluit tot toekenning van de schadevergoeding. Daarmee kan hij in de bestuursrechtelijke procedure bijvoorbeeld aan de orde stellen of terecht nadeelcompensatie is toegekend, of de omvang van de schade juist is vastgesteld en of bepaalde in die procedure toegekende kosten voor vergoeding in aanmerking komen.

NB: Zie voor de schadevaststelling mijn LinkedIn-artikel dat later deze week volgt.

Maar daarmee is nog niet beslist of de gemeente die bedragen vervolgens op grond van de schadevergoedingsovereenkomst ook daadwerkelijk op de initiatiefnemer kan verhalen. Dat is een andere rechtsvraag. Wanneer daarover tussen gemeente en initiatiefnemer een geschil ontstaat, gaat het in wezen om de inhoud, uitleg en nakoming van een privaatrechtelijke overeenkomst. Daarmee komt de civielrechtelijke rechtsgang in beeld. Daarvoor moet worden gekeken naar hetgeen partijen hebben afgesproken. Heeft de overeenkomst alleen betrekking op de toegekende nadeelcompensatie? Zijn de daarmee samenhangende kosten uitdrukkelijk meegenomen? Zijn bepaalde kostencategorieën genoemd? Geldt een maximum?  Is bepaald dat uitsluitend redelijke en noodzakelijke kosten voor rekening van de initiatiefnemer komen?

Naar mijn mening zijn er eigenlijk twee afzonderlijke begrenzingen. De eerste is de wettelijke begrenzing. Wat valt onder “de daarmee samenhangende kosten” in de zin van artikel 13.3c Omgevingswet.  De tweede is de contractuele begrenzing. Welke van die kosten heeft de initiatiefnemer volgens de concrete schadevergoedingsovereenkomst daadwerkelijk voor zijn rekening genomen.

Het enkele bestaan van een wettelijke grondslag betekent nog niet dat iedere mogelijke kostenpost automatisch contractueel verschuldigd is. Wanneer bijvoorbeeld een gemeente in een schadevergoedingsovereenkomst een zeer ruime kostenverhaalsbepaling opneemt, kan de vraag ontstaan of hetgeen contractueel wordt verlangd nog wel binnen de wettelijke grondslag en overige grenzen van het recht past. Daarmee wordt de vraag naar de rechtszekerheid naar mijn mening interessant. Hoe ruim moet het begrip “de daarmee samenhangende kosten” uit artikel 13.3c Omgevingswet worden uitgelegd? Kan de initiatiefnemer op het moment waarop hij de schadevergoedingsovereenkomst sluit voldoende overzien welke financiële verplichtingen hij daadwerkelijk op zich neemt?

Wanneer in een overeenkomst slechts algemeen staat dat alle nadeelcompensatie en alle daarmee samenhangende kosten voor rekening van de initiatiefnemer komen, terwijl niet wordt aangegeven welke kosten daaronder vallen, wie bepaalt of die kosten noodzakelijk zijn, welke maatstaf voor de redelijkheid geldt en hoe de initiatiefnemer tegen die kosten kan opkomen, ontstaat naar mijn mening een rechtszekerheidsvraagstuk.

Geconcludeerd kan worden dat artikel 13.3c van de Omgevingswet de mogelijkheden voor schadeverhaal ten opzichte van artikel 6.4a Wro aanzienlijk heeft verruimd. Niet alleen de toe te kennen nadeelcompensatie, maar ook de daarmee samenhangende kosten kunnen onderwerp zijn van een schadevergoedingsovereenkomst. Daarvoor bestaat thans een uitdrukkelijke wettelijke grondslag.

Artikel 13.3c Omgevingswet bepaalt binnen welke wettelijke kaders partijen afspraken kunnen maken over het verhaal van nadeelcompensatie en daarmee samenhangende kosten. De concrete schadevergoedingsovereenkomst bepaalt vervolgens, binnen de grenzen van het recht, welke financiële verplichtingen de initiatiefnemer daadwerkelijk heeft aanvaard.Daarom verdient een algemeen geformuleerde bepaling waarin alle nadeelcompensatie en alle daarmee samenhangende kosten zonder verdere begrenzing voor rekening van de initiatiefnemer worden gebracht naar mijn mening kritische aandacht. Een initiatiefnemer moet in redelijke mate kunnen weten waarvoor hij tekent.

Dit artikel is ook gepubliceerd op LinkedIn

Sinds de inwerkingtreding van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet is veel aandacht uitgegaan naar de nieuwe wijze waarop indirecte nadeelcompensatie wordt vastgesteld. De klassieke planologische vergelijking uit de Wet ruimtelijke ordening heeft bij vergunningplichtige ontwikkelingen plaatsgemaakt voor een vergelijking tussen de bestaande feitelijke, legale situatie en de situatie die ontstaat na uitvoering van de vergunde activiteit.

Over die nieuwe schadevergelijking is inmiddels veel geschreven. Veel minder aandacht bestaat echter voor een andere vraag die naar mijn mening minstens zo belangrijk is. Wat is onder de Omgevingswet eigenlijk veranderd aan het leerstuk van de voorzienbaarheid van schade, oftewel de actieve risicoaanvaarding?

Mijn voorlopige conclusie is dat de wetgever op dit punt aanzienlijk minder heeft gewijzigd dan op het eerste gezicht wellicht wordt gedacht.

Waarom is deze vraag zo belangrijk? De vraag naar actieve risicoaanvaarding raakt niet alleen de toepassing van artikel 15.5 van de Omgevingswet. Zij raakt, naar mijn mening, ook de kern van de nieuwe systematiek van hoofdstuk 15 van de Omgevingswet. De wetgever heeft immers bewust afscheid genomen van de klassieke planologische vergelijking en gekozen voor een vergelijking tussen de bestaande feitelijke, legale situatie en de situatie die ontstaat na de vergunde activiteit. Tegelijkertijd rijst de vraag welke betekenis nog toekomt aan het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak wanneer moet worden beoordeeld of een nadelige ontwikkeling voorzienbaar was.

Dit speelt vooral in de situatie dat het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop tevens het planologische regime vormt dat, via het overgangsrecht, nog steeds geldt op het moment waarop de omgevingsvergunning wordt verleend en daarmee het juridische uitgangspunt vormt voor de vergelijking tussen de bestaande feitelijke situatie en de vergunde situatie. Juist in die situatie lijkt de voorzienbaarheidsleer opnieuw betekenis toe te kennen aan hetzelfde planologische regime waarvan de wetgever de planologische vergelijking juist heeft willen verlaten. Dat roept de vraag op of daarmee via de actieve risicoaanvaarding niet alsnog een deel van de planologische vergelijking terugkeert. Mijn voorlopige antwoord luidt bevestigend, maar uitsluitend voor de beoordeling van de actieve risicoaanvaarding. Daarmee keert de oude planologische vergelijking niet terug als uitgangspunt voor de schadevaststelling. De schadevergelijking en de actieve risicoaanvaarding betreffen immers twee verschillende juridische beoordelingskaders. De eerste vraag betreft de omvang van de schade. De tweede vraag betreft de verwachtingen die een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van de aankoop mocht hebben.

Juist daarom meen ik dat het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop ook onder hoofdstuk 15 Omgevingswet nog steeds een zelfstandige rol kan spelen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid, zonder dat daarmee de planologische vergelijking als uitgangspunt voor de schadevaststelling terugkeert. Uit de parlementaire geschiedenis van de Invoeringswet Omgevingswet blijkt dat de wetgever ten aanzien van de actieve risicoaanvaarding nadrukkelijk heeft aangesloten bij de bestaande rechtspraak. De wetgever beschrijft daarin de situatie waarin een koper ten tijde van de aankoop rekening had kunnen houden met een toekomstige nadelige ontwikkeling, omdat deze was neergelegd in een voldoende concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen. De ratio daarachter is bekend. Een redelijk denkend en handelend koper heeft op dat moment immers de mogelijkheid om met een dergelijke ontwikkeling rekening te houden bij de aankoopprijs van de onroerende zaak. De wetgever koppelt dit rechtstreeks aan artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht, waarin de actieve risicoaanvaarding inmiddels wettelijk is verankerd. Er zijn naar mijn mening dan ook geen aanwijzingen dat de wetgever met hoofdstuk 15 Omgevingswet het bestaande leerstuk van de actieve risicoaanvaarding fundamenteel heeft willen wijzigen.

Integendeel. Juist doordat de wetgever expliciet heeft gekozen voor continuïteit van de bestaande voorzienbaarheidsleer, moet terughoudend worden omgegaan met de veronderstelling dat bestaande bronnen van voorzienbaarheid door de invoering van de Omgevingswet hun betekenis zouden hebben verloren. Een dergelijke fundamentele wijziging had naar mijn mening expliciet uit de wet of uit de parlementaire geschiedenis moeten blijken. De wetgever heeft één belangrijke uitzondering geïntroduceerd. Artikel 15.5 Omgevingswet bevat een bijzondere regeling voor de consument die een tot woning bestemde onroerende zaak koopt na de vaststelling of wijziging van een omgevingsplan.

Deze regeling moet naar mijn mening worden gelezen tegen de achtergrond van een andere fundamentele keuze die de wetgever heeft gemaakt. Onder het nieuwe stelsel vormt het omgevingsplan bij indirecte schade niet langer de schadeveroorzakende gebeurtenis. De wetgever heeft ervoor gekozen het schadevergoedingsmoment door te schuiven naar de omgevingsvergunning of naar de activiteit waarmee de ontwikkeling daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Daardoor kan een consument een woning kopen nadat een omgevingsplan is vastgesteld of gewijzigd, terwijl de daarin mogelijk gemaakte ontwikkeling nog niet is vergund en de verkoper nog geen aanspraak op nadeelcompensatie kon doen gelden. Juist voor die situatie heeft de wetgever artikel 15.5 Omgevingswet ingevoerd. De wetgever noemt deze regeling in de parlementaire geschiedenis uitdrukkelijk de keerzijde van het doorschuiven van het schadevergoedingsmoment. Daaruit volgt naar mijn mening dat de bescherming van de consumentenkoper niet ruimer moet worden uitgelegd dan de situatie waarvoor zij is geschreven. De bijzondere bescherming ziet uitsluitend op de voorzienbaarheid die voortvloeit uit de vaststelling of wijziging van een omgevingsplan.

Dat is ook logisch. Juist de vaststelling of wijziging van een omgevingsplan vormt onder de Omgevingswet op zichzelf geen titel voor nadeelcompensatie, terwijl daardoor wel schaduwschade kan ontstaan. De wetgever heeft die schaduwschade willen ondervangen door de consumentenkoper tegen actieve risicoaanvaarding te beschermen. Dat betekent echter niet dat oudere zelfstandige bronnen van voorzienbaarheid hun betekenis verliezen. Wanneer een toekomstige ontwikkeling reeds vóór de vaststelling of wijziging van het omgevingsplan voorzienbaar was op grond van een structuurvisie, een gebiedsvisie, een ander voldoende concreet en openbaar gemaakt beleidsvoornemen of, voor zover daarop het overgangsrecht van toepassing blijft, het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop, wordt de actieve risicoaanvaarding immers niet gebaseerd op het omgevingsplan, maar op een oudere zelfstandige bron.

Naar mijn mening staat artikel 15.5 Omgevingswet daarom er niet niet aan in de weg dat dergelijke oudere bronnen van voorzienbaarheid ook aan de consumentenkoper kunnen worden tegengeworpen. De bescherming van artikel 15.5 strekt immers uitsluitend tot het neutraliseren van de gevolgen van de nieuwe systematiek van hoofdstuk 15 Omgevingswet, waarbij het schadevergoedingsmoment wordt doorgeschoven van het omgevingsplan naar de omgevingsvergunning of de activiteit.

Conclusie.

Mijn conclusie luidt dan ook dat de Omgevingswet het leerstuk van de actieve risicoaanvaarding niet fundamenteel heeft gewijzigd. De hoofdregel van artikel 4:126 Awb blijft het uitgangspunt.

Artikel 15.5 Omgevingswet vormt daarop een bijzondere uitzondering, die rechtstreeks samenhangt met het doorschuiven van het schadevergoedings- moment van het omgevingsplan naar de omgevingsvergunning of de activiteit.

Artikel 15.5 Omgevingswet beschermt de consumentenkoper niet tegen voorzienbaarheid als zodanig. De bepaling beschermt uitsluitend tegen actieve risicoaanvaarding die haar grondslag vindt in de vaststelling of wijziging van een omgevingsplan, juist omdat de wetgever het schadevergoedingsmoment in die specifieke situatie heeft doorgeschoven naar de omgevingsvergunning of de activiteit.

Dat laat onverlet dat oudere, zelfstandige bronnen van voorzienbaarheid, zoals structuurvisies, gebiedsvisies, andere voldoende concrete en openbaar gemaakte beleidsvoornemens en, voor zover daarop het overgangsrecht van toepassing blijft, het bestemmingsplan dat gold ten tijde van de aankoop, naar mijn mening hun zelfstandige betekenis behouden.

Dit artikel is ook gepubliceerd op LinkedIn