Schade die ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak was te voorzien komt niet voor vergoeding in aanmerking. In zoverre niets nieuws. Maar een misverstand is dat de voorzienbaarheid zich beperkt tot voorzienbaarheid aangaande de (thans) schadeveroorzakende ontwikkeling. Voorzienbaarheid omvat ook schade als gevolg van een ten tijde van de aankoop vigerend regime, dat relevant afwijkt van het aan het schadeveroorzakende voorafgaande planologisch regime maar niet van het schadeveroorzakende regime.
Een voorbeeld: Ten tijde van de aankoop van de woning waaraan de schade zich heeft voltrokken, vigeerde ter plaatse van de planologische wijziging een bestemmingplan dat qua bebouwing en gebruik veel meer mogelijkheden bood dan het bestemmingsplan dat aan het thans schadeveroorzakende bestemmingsplan voorafging. Stel in het aan het schadeveroorzakende besluit voorafgaande regime waren de gronden bestemd voor agrarisch zonder noemenswaardige bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Het schadeveroorzakende planologische regime maakt ter plaatse woningbouw mogelijk. De beide bestemmingen vergelijkend wordt planologisch nadeel met een daaruit voortvloeiende waardevermindering geconstateerd. Het planologische regime ten tijde van de aankoop met ook een agrarische bestemming bood evenwel veel ruimere bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Deze bestemming dient in het kader van de voorzienbaarheid in de beoordeling te worden betrokken. Dit door de mogelijkheden die deze bestemming destijds bood te vergelijken met de schadeveroorzakende bestemming. Indien de uitkomst van die vergelijking is, dat het planologisch regime ten tijde van de aankoop een min of meer vergelijkbare impact op de waarde van de onroerende zaak had dan het thans schadeveroorzakende planologische regime, de schade ten tijde van de aankoop geheel of gedeeltelijk voorzienbaar was.
In mijn praktijk kom ik in hoofdzaak adviezen tegen waar de beoordeling van de voorzienbaarheid zich beperkt tot het onderzoeken of de (thans) schadeveroorzakende planologische maatregel ten tijde van de aankoop voorzienbaar is. De voorzienbaarheid vergt echter een ruimere beoordeling. Met name voor onroerende zaken (veelal woningen) die geruime tijd gelden gekocht zijn geldt, dat de destijds vigerende plannen met regelmaat veel ruimere mogelijkheden boden. Voorbeelden uit de jurisprudentie zijn: AbRS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1375 (Zandvoort) en AbRS 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:4097
Voor vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Ted Langhout. Tel. 0654954780 of email: tapl@langhoutwiarda.nl.
Uitgebreide informatie op het gebied van het planschaderecht vindt u op de website van Langhout & Wiarda in de kennisbank planschade.
