Voorzienbaarheid

Algemeen.
Bij actieve voorzienbaarheid gaat het om de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak of ten tijde van de investeringsbeslissing voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens van de overheid die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Voorzienbaarheid kan in hoofdzaak ontleend worden aan planologisch beleid van de overheid. Het betreft zowel planologisch beleid van de gemeentelijke, provinciale en rijksoverheid.

Van voorzienbaarheid is geen sprake indien er alleen maar sprake van plannen van derden is, waarvan overigens wel vaststaat dat de gelaedeerde daarvan kennis heeft genomen voorafgaand aan de koop, maar nog niet bekend is of de overheid daaraan zal meewerken. Zie AbRS 25 januari 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AV0284 en AbRS 22 februari 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BV6509. Uitzondering op de in de vorige zin genoemde omstandigheden is de uitspraak AbRS 18 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1159, waarin de de gelaedeerde in casu in een contractuele relatie met de initiatiefnemer van de bouwplannen staat, waarin hem te kennen is gegeven van de bouwvoornemens.

In bepaalde omstandigheden heeft de gelaedeerde een onderzoeksplicht en dient hij informatie in te winnen bij de gemeente. Zie bijvoorbeeld AbRS 14 april 2004, zaaknr. 200305153/1. Anders zie AbRS 26 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4239.

Ten overvloede wijs ik nog op het volgende. Het is vaste jurisprudentie dat koper er rekening mee dient te houden dat de uiteindelijke planologisch maatregel kan afwijken van het ten tijde van de aankoop beoogde planologische voornemen. De uiteindelijke invulling kan dus nog (sterk) wijzigen. Zie bijvoorbeeld AbRS uitspraken 19 februari 2003, ECLI:NL:RVS:2003:AF4722, 11 februari 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AO338 en AbRS 30 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1545. Dit geldt ook voor de exacte begrenzing vanaf het gereserveerde gebied. Zie bijvoorbeeld AbRS 4 juni 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BD3089.

Inhoudelijk.
Met betrekking tot voorzienbaarheid geldt dat indien op het moment van aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, de planschade voorzienbaar is en deze moet voor rekening van de koper worden gelaten, omdat hij in dat geval geacht wordt de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben betrokken bij het overeenkomen van de koopprijs. Indien ten tijde van de aankoop een andere ontwikkeling voorzienbaar was dan de uiteindelijk gerealiseerde ontwikkeling, dient die verwezenlijkte ontwikkeling te worden vergeleken met ten tijde van de aankoop kenbare ontwikkeling. Zie bijvoorbeeld Doesburg AbRS  6 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1882.

In de uitspraak Doesburg ging het om de voorzienbaarheid op basis van een structuurplan. In deze nieuwsbrief stel ik de vraag aan de orde of voorzienbaarheid kan worden ontleend aan een niet uitgeoefende wijzigingsbevoegdheid, dan wel een niet uitgeoefende binnenplanse afwijkingsbevoegdheid die te tijde van de aankoop was opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.  

Het lijkt er op dat de Afdeling bij niet-uitgeoefende wijzigingsbevoegdheden en niet-uitgeoefende afwijkingsbevoegdheden eenzelfde van de uitspraak Doesburg afwijkende lijn hanteert. Zie AbRS 16 maart 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT0549, Wijzigingsbevoegdheid Echt en AbRS 23 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:3139, binnenplanse afwijkingsbevoegdheid Wormerland. Zij kunnen in het kader van de voorzienbaarheid een rol spelen, als de als gevolg van de planologische wijziging gegeven bouw- of gebruiksmogelijkheden min of meer op één lijn te stellen zijn met die welke op grond van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid of wijzigingsbevoegdheid hadden kunnen worden gerealiseerd en de conclusie gerechtvaardigd is dat de planologische verslechtering in beide gevallen ongeveer dezelfde is.

Het moet voor juist worden gehouden, dat de formulering een beperking inhoudt ten opzichte van de lijn uitgezet in onder meer de uitspraak Doesburg. Mijns inziens kan dat niet worden gerechtvaardigd door het verschil tussen een beleidsvoornemen op basis van bijvoorbeeld een structuurplan of structuurvisie en de in een bestemmingsplan opgenomen maar nog niet uitgeoefende afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid. De afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid kan worden aangemerkt als vastgesteld planologisch beleid (en is mijns inziens meer dan een beleidsvoornemen), dat indien uitgeoefend in beginsel tot voorzienbaarheid zou leiden. Het verschil moet hem dan zitten in het niet-uitgeoefend zijn van het beleid. Maar het “niet-uitgeoefend zijn, geldt voor beleidsvoornemen op basis van een structuurplan of ander (niet in het bestemmingsplan opgenomen) beleid ook (zie Doesburg). Dat laatste beleidsvoornemen staat bovendien verder af van beleid opgenomen in een bestemmingsplan. Het onderscheid ontgaat mij derhalve. Mijns inziens zou aan een niet-uitgeoefende afwijking- of wijzigingsbevoegdheid derhalve wel (en mogelijk zelfs eerder) de voorzienbaarheid dienen te kunnen worden afgeleid.