AbRS 20-07-2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048
Het is vaste jurisprudentie dat de voorzienbaarheid dient te worden beoordeeld op de datum van de aankoop van de onroerende zaak waaraan de schade zich heeft voltrokken. Planologische wijzigingen of beleidsvoornemens van na die datum brengen in de voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen verandering. Dus als een woning is gekocht in 1965 dient de voorzienbaarheid beoordeeld worden naar de planologische situatie en het beoogde planologische beleid op dat moment. De door appellanten in deze casus opgevoerde feiten en omstandigheden brengen daarin geen verandering. De specifieke schadeveroorzakende ontwikkeling behoeft op dat moment niet voorzienbaar te zijn maar voldoende is dat een waardevermindering voorzienbaar is en dat deze in de verkoopprijs dient te worden verdisconteerd. De door de gemeente ingeschakelde adviseur dient uiteraard wel te onderzoeken hoe de waardevermindering die bij aankoop voorzienbaar was zich verhoudt tot de uiteindelijk door de schadeveroorzakende planologische maatregel geleden schade. Voor eerdere jurisprudentie zie: AbRS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1375 en AbRS 30 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:4047.
De Afdeling overweegt:
“6. Voor het antwoord op de vraag of de inwerkingtreding van het derde bestemmingsplan voor [appellanten] tot schade heeft geleid, dient een vergelijking tussen de planologische mogelijkheden in het plangebied onder het tweede en derde bestemmingsplan te worden gemaakt, waarbij de situatie ten tijde van de inwerkingtreding van het derde bestemmingsplan beslissend is. Deze vraag dient te worden onderscheiden van de vraag of de schade voor hen voorzienbaar was. Voor het antwoord op die laatste vraag is de situatie ten tijde van de aankoop door [appellanten] van de woningen beslissend. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 21 december 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BU8882). Indien de schade op dat moment voorzienbaar was, mag deze, gelet op artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro, voor hun rekening worden gelaten. In dit verband komt betekenis toe aan de planologische mogelijkheden van het eerste bestemmingsplan. Dat het eerste bestemmingsplan onmiddellijk voorafgaand aan de inwerkingtreding van het derde bestemmingsplan niet meer van toepassing was in het plangebied, is, gelet op de uitspraak van 21 december 2011, niet relevant.
7. Volgens de adviezen van de SAOZ was het ten tijde van de aankoop door [appellanten] van de woningen, gelet op het destijds toepasselijke eerste bestemmingsplan, toegestaan in het plangebied bebouwing te realiseren met ten minste dezelfde ruimtelijke gevolgen als van de krachtens het derde bestemmingsplan mogelijk gemaakte woning. In het betoog in hoger beroep is geen concreet aanknopingspunt te vinden voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dit onderdeel van de adviezen. [appellanten] hebben evenmin een rapport van een andere deskundige overgelegd, waarin de adviezen van de SAOZ gemotiveerd zijn bestreden. Voor zover de gemeente destijds het beleidsvoornemen had een weg in het plangebied te realiseren, waardoor bebouwing niet meer mogelijk was, laat dat onverlet dat een redelijk denkend en handelend koper ook rekening zou moeten houden met de kans dat de gemeente dit voornemen niet zou uitvoeren.
Van een redelijk denkend en handelend koper mag voorts worden verwacht dat hij de bestaande planologische mogelijkheden in het plangebied betrekt in zijn overwegingen tot aankoop van de woning en de daarvoor te betalen prijs en dat hij rekening houdt met de kans dat die mogelijkheden vroeg of laat worden benut. Voor zover [appellanten] dat niet hebben gedaan, doet dat niet af aan de ten tijde van de aankoop bestaande kans dat die mogelijkheden zouden worden benut, zodat de schade, bestaande uit een waardevermindering van de woning, voorzienbaar was en voor hun rekening dient te worden gelaten.
8. Bij de inwerkingtreding van het tweede bestemmingsplan zijn de krachtens het eerste bestemmingsplan bestaande planologische mogelijkheden tot het realiseren van bebouwing ten behoeve van een boerderij met bedrijfswoning in het plangebied vervallen. [appellanten] hadden daarbij een voordeel. Dat voordeel hebben zij bij de inwerkingtreding van het derde bestemmingsplan verloren.
In het betoog is geen grond te vinden voor het oordeel dat het uit een verlies van een tijdelijk voordeel bestaande nadeel redelijkerwijs niet of niet geheel voor rekening van de aanvragers mag worden gelaten. Indien [appellanten] de woningen na de inwerkingtreding van het tweede bestemmingsplan hadden gekocht, zou dit anders zijn, omdat zij in dat geval ten tijde van de aankoop geen rekening hoefden te houden met een waardevermindering van de woningen als gevolg van het benutten van de onder het eerste bestemmingsplan nog bestaande planologische mogelijkheden in het plangebied. In dit opzicht kan derhalve niet staande worden gehouden dat, zoals [appellanten] in hoger beroep met zoveel woorden aanvoeren, de besluiten van het college tot een ongerechtvaardigd onderscheid hebben geleid.”
Bron: www.rechtspraak.nl
Voor meer informatie met betrekking tot het heersende recht aangaande voorzienbaarheid bij planschade: Zie onze “kennisbank“, onder het trefwoord “voorzienbaarheid”
